地方债、土地财政倒逼 二三线城市或放松调控
 

地方债、土地财政倒逼 二三线城市或放松调控

发布时间:2020-04-27 09:05:29
 
  武汉近日被传下调新建商品房预售资金监管比例,值得一提的是,去年年底以放松公积金贷款额度为主的地方政府变相放松“潮流”中,武汉也是其中一员。此次武汉市房管局回应迅速,表示相关方案只是上报,尚未正式发文,并未明确预售金监管比例下调与否。然而审计署公布的地方债压力及地方政府大都依靠土地出让金还债的现实,或将使更多地方政府在下半年变相放松调控政策。   二三线城市或放松调控   北京仍收紧   近日有媒体报道,针对近期武汉市不少房企反映预售资金监管比例过高的问题,武汉市房管局拟将目前35%、30%、25%三档监管比例分别下调5%。同时,对信誉好的品牌房企将放松预售资金监管力度。   对于上述传闻,武汉市房管局的回应是,目前并未下调,相关方案已上报武汉市政府,目前尚未正式发文。据了解,武汉在去年10月份左右开始执行预售资金监管办法,将监管资金比例定位35%,在目前实行预售监管的20余个城市中属于较高水平。不过在执行过程中,根据房企资质又分为35%、30%、25%三档。武汉市房管局表示,去年10月份执行的预售资金监管办法只是暂行办法,在保证监管力度的情况下,可以适当调整,并不存在放松调控的情况。   与武汉被传放松监管相比,北京却是实实在在的收紧对于这一方面的监管。6月上旬,北京市住建委发布《北京市商品房预售资金监督管理办法》,规定开发商禁止直接收取商品房预售款,而要存入银行的专用账户,并按照工程进度的节点,按比例提取建设款,以保证楼盘的预售款优先用于工程建设。开发商的资金使用将完全在银行和相关部门的监管下,按照施工进度提取,这无疑将极大程度上加大开发商的资金压力。   实际上在此前对房地产政策的执行以及解读上,北京都是执行最为严格的城市,而以武汉为代表的二三线城市,则往往采取变相放松的策略。较为典型的例子就是今年号称史上最严的“新国五条”地方细则落地方面,北京成为唯一一个执行二手房收取差价20%增值税的城市,并对本市户籍单身人士禁购第二套房。而其余大多数城市对于“新国五条”落地采取的都是照本宣科和旧令重申的策略。而在去年10月左右,包括武汉、深圳、昆明、广东江门市、江苏镇江等在内的30余个城市还曾通过上调公积金贷款的最高额度,放松公积金贷款门槛的方式,刺激楼市成交。   土地出让金“缩水”   地方债压力隐现   北京之所以成为调控最为严厉的城市,一方面源于其首都的“政策风向标”地位,另一方面则在于即使调控严厉,房企依然还会踊跃在北京拿地,北京的土地出让金一直保持在较高水平。中原地产市场研究部统计数据显示截至6月27日,北京公示成交的土地成交合计100宗地块,合计土地出让金为664.24亿元,超过了2012年全年的647.92亿元。相比2012年上半年的135.6547亿元,更是上涨了3.9倍。据了解,在7月北京依然有多宗热门地块出让,整体市场还有可能出现超高溢价。   “北京虽然限价政策非常严格,但作为首都,土地稀缺,很多企业在其他市场获得资金后,对北京的土地需求也明显增加。特别是地方房企,在北京获得项目后,才可以有成为全国性房企的可能性。”中原地产市场研究部总监张大伟表示。   数据显示,截至6月底,全国百城土地出让金为7629亿元,同比增加47%,土地溢价率为16%。不过土地出让金上涨最快的城市,集中在北上广深等一线城市和少数几个东部发达地区的二线城市,多数二三线城市依然面临着土地出让金收入下降的压力。   另一方面,地方债的压力有越来越大的趋势。国家审计署近日公布的数据显示,截至2012年年底,18个省本级及省会城市本级地方政府性债务余额为3.85万亿元,在被审计地区中,债务增长率超过20%的有4个省和8个省会城市本级,最高达65%;负偿还责任的债务率超过100%的有9个省会城市本级,最高达189%。土地出让收入依然是地方政府的主要偿债手段,4个省和17个省会城市本级政府负偿还责任的债务余额中,有55%承诺以土地收入偿还,但这些地方2012年需还本付息额已达其可支配土地收入的1.25倍。   “土地依赖症”   影响调控效果   在此前的几轮调控中,一旦出现房企拿地积极性不高、土地出让收入下降的情况,都会出现一些地方政府在土地财政压力下,变相放松地方调控政策的情况。   “或是放松公积金申请条件和额度,或是对限购和限贷过程中的违规行为睁一只眼闭一只眼,或是放松开发商资金监管门槛,总之就是力图对市场预期产生改变。”业内人士表示。而一旦开发商对后市看好,土地市场重回火热,就又会反过来对楼市和房价产生助推作用。   目前来看,土地财政依然是地方政府获得财政收入的最重要也是最便捷方式之一,在地方债压力下,地方政府很可能会陷入更加依赖土地财政的循环。而土地财政,则将会带来后续的一系列问题,包括地价升高,“面粉贵过面包”又会使地价的上涨传导到房价,直接增加楼市调控控制房价涨幅的难度。